03.03.2017

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości

Umowy, a w szczególności umowy sprzedaży nieruchomości często poprzedzone są zawarciem umowy przedwstępnej.

Czym jest?
Umowa przedwstępna jest oświadczeniem obu stron, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną na konkretnych warunkach. Daje to poczucie pewności obrotu, a kupujący ma czas, aby np. zebrać środki pieniężne na planowany zakup. Dla sprzedającego czas również może być istotny – pozwoli np. na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości lub odrolnienie jej. Ponadto na mocy umowy przedwstępnej, w razie gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można dochodzić stosownego odszkodowania albo zmusić do jej sfinalizowania przed sądem.
Skutki umowy
Podstawowym skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest to, że w razie, gdy jedna ze stron uchyla się przed jej zawarciem, druga może skorzystać z jednego z dwóch przewidzianych przez prawo roszczeń:
Art 390 kc § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Powyższy skutek jest skutkiem słabszym, polegającym na dochodzeniu szkody, jaką strona poniosła, licząc na zawarcie umowy. Ogranicza się ona do tzw. ujemnego interesu umownego, co znacznie limituje jej znaczenie. Lepszym rozwiązaniem będzie wprowadzenie do umowy stosownej kary umownej, co dodatkowo pozwala na brak obowiązku dowodzenia szkody i jej rozmiaru.

Drugi, silniejszy skutek przewidziany przez prawo, to roszczenie o zawarcie umowy przed sądem. Wyrok wydany w takiej sprawie zastępuje oświadczenie woli niesolidnego kontrahenta. Zastosowanie tego przepisu wymaga jednak zachowania określonej formy umowy:

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W polskim prawie umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Dlatego też, aby móc dochodzić opisywanego powyżej skutku umowy przedwstępnej, musi ona mieć również formę aktu notarialnego. Jako, że skutek silniejszy umowy jest daleko lepszy i daje większą ochronę, warto zawierać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Gdzie i za ile?
Oczywiście czynność taką przeprowadzamy u notariusza, poprzez zawarcie przygotowanej przez niego umowy.
Cena za takie usługi wynika z taksy notarialnej i jest częściowo uzależniona od wartości ceny nieruchomości. 
Terminy
Umowa przedwstępna najczęściej zawiera termin maksymalny do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Co warto zawrzeć w umowie przedwstępnej?
Zazwyczaj sprzedający jest dobrze chroniony, ponieważ albo otrzymuje duże zaliczki/zadatki na poczet sprzedaży, albo wydanie lokalu czy przeniesienie własności następuje dopiero po otrzymaniu przez niego kwoty kupna. Większa zatem czujność wymagana jest u kupującego.

Podstawową kwestią jest dobrze opisana nieruchomość. Pomimo tego, że kupujący sprawdził stan nieruchomości, nie wszystko jest do przewidzenia, a ponadto nie wszystko to, co powinno, znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości (jeśli istnieje). Dlatego najczęściej stosuje się standardowe klauzule, gdzie sprzedający zobowiązuje się, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od różnego rodzaju obciążeń faktycznych i prawnych. Przykładowo stosowane klauzule mogą brzmieć:

W świetle powołanych dokumentów Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem opisanej wyżej nieruchomości, a jej stan prawny, do chwili obecnej nie uległ żadnej zmianie i jest ona wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym także nieujawnionych w treści księgi wieczystej oraz, że do dnia dzisiejszego Sprzedający nie zawierał żadnych umów zobowiązujących, jak i rozporządzających, z których wynikałyby roszczenia i prawa obdarzone pierwszeństwem względem niniejszej umowy, bądź które czyniłyby zawieraną umowę bezskuteczną. 

Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego nie toczy się żadne postępowanie administracyjne, sądowe ani egzekucyjne dotyczące stanu prawnego opasanej nieruchomości, w szczególności nie stanowi ona przedmiotu wszczętego postępowania administracyjnego, sądowego ani egzekucyjnego, które mogłoby prowadzić do pozbawienia prawa własności nieruchomości, ani też do jej wywłaszczenia lub innego ograniczenia w prawie władania nieruchomością.
Źródło: KRN.pl

Wróć